🏦 대신증권) 2026 부동산 세제개편; 매도물량은 늘지만 임대물량은 줄어 매매 둔화·전월세 상승이 동시에 나타날 전망

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초고가·비거주 주택의 세 부담 강화는 매물을 늘릴 수 있지만, 실거주 전환과 임대사업자 혜택 종료가 임대 공급을 줄여 매매가격 둔화와 전월세 상승을 동시에 유발할 수 있음

1️⃣ 초고가·비거주 1주택의 세제상 우위가 축소됩니다
종부세는 30억원대 초반부터 부담이 늘고, 주택가격이 높을수록 증가폭이 커지는 구조로 개편됩니다. 양도세는 장기보유특별공제를 장기거주공제로 전환하고 공제금액에 한도를 둡니다. 현재 10년 거주 시 양도차익이 커도 실효세율이 약 9%지만, 개편 후에는 양도차익이 클수록 실효세율이 상승합니다.

2️⃣ 40억원 이상 주택을 중심으로 매도 유인이 커집니다
공제한도 도입으로 초고가 주택의 양도세와 보유세 부담이 증가합니다. 특히 종부세 공제율이 높았던 가구의 부담이 크게 늘고, 40억원 이상 고가주택에서는 매도와 교환·특수관계인 간 거래가 증가할 가능성이 있습니다. 주택임대사업자 양도세 혜택 조기 종료도 향후 2~3년간 매물 출회를 늘릴 전망입니다.

3️⃣ 매매시장 압력과 임대료 상승이 함께 나타날 수 있습니다
매도물량 증가는 초고가 시장의 상승세를 둔화시키는 반면, 실거주 전환은 고가주택의 전월세 공급을 줄입니다. 대신증권은 초고가 지역의 임대료 강세가 인접 고가 지역과 서울 전반으로 확산될 수 있다고 전망했습니다. 전세가율이 높은 중저가 시장은 매매가격의 하방 경직성이 상대적으로 높아 견조한 흐름이 예상됩니다.

🎯 향후 변수: 임대공급 대책 없이는 안정 효과가 일시적일 수 있음

다음 변수는 정부의 부동산 공급정책과 대출 규제 보완책이며, 대신증권은 발표 이후 금리와 소득 증가까지 반영해 시장 전망을 제시할 예정입니다. ⚠️

기관투자자·공공 등 다주택자를 대체할 임대 공급 주체와 자금 유입 방안이 마련되지 않으면 전월세 상승 부작용이 커지고 세제개편의 지속 가능성도 약해질 수 있습니다.