[🏢 공덕 아파트 20억, 정말 거품일까?]

1. 공급의 불가능성
“지금 공덕에 새 대단지를 20억 미만으로 짓는 건 불가능하다.” 건설원가, 인플레이션, 희소성을 고려하면 신축 분양가는 최소 10억 후반대다. 10년뒤 인플레이션을 반영한 금액은 26억으로, 현재 시세는 오히려 합리적이다.

2. 수요의 구조 변화
“인구는 줄지만 1인가구는 늘어난다.” 전체 인구 감소와 별개로 핵심 입지의 중형평형 수요는 줄지 않는다. 마포·공덕처럼 직주근접성이 탁월한 지역의 ‘국평(84㎡)’은 여전히 희소자산이다.

3. 현실적 균형점
“지금의 시세는 과열이 아니라 베이스 상승의 결과다.” 자재비·노동비 등 구조적 비용 인플레가 누적되며, 이는 이미 ‘현실 가격대’로 반영됐다.

✅ 찬성 포인트
공급 제약과 인플레이션이 결합된 자산은 가격이 쉽게 하락하지 않는다. 향후 재개발 부재로 희소성이 더 커지고, 주거 패턴의 변화가 마포권 수요를 지탱한다.

❌ 반대 포인트
금리 상승이 장기화되면 거래절벽이 다시 찾아올 수 있다. 또한 정부 정책 리스크(보유세, 대출규제)가 단기 조정을 유발할 수 있다.

✍️ 합리적 결론
공덕의 현재 가격은 “비정상적 거품”이 아니라 “비용 구조의 정상화”에 가깝다. 다만 금리 3% 이하 환경이 재현되지 않는다면 급등은 어렵다.

페이스북, 조경상님글 요약