주택 공급 확대 뉴스는 호재처럼 들리지만, 진짜 질문은 몇 채를 짓느냐가 아니라 어떤 조건으로 짓고 얼마를 회수하느냐예요. 한국투자·IBK·하나증권 보고서를 이어서 읽어 봤어요.
1. 도급가격이 원가 위험을 덮는가
서울 정비사업 평당 도급공사비 1,012만원, 연초 대비 +9.4% vs 10월 건설공사비지수 +4.6% (한국투자 추산)
다만 대상이 다른 지표라, 이 차이를 그대로 이익률 개선으로 보면 안 돼요. 수주에서 매출까지 5년 이상 걸리기도 하고요.
2. 이익이 현금으로 돌아오는가
원가율이 내려가도 공사미수금·계약자산이 같이 커지면 차입금은 잘 안 줄어요. IBK 가정으로 중도금은 분양 당해 약 17%, 이듬해 50%, 그다음 해 33%로 나눠 들어와요.
3. 공공주택은 계약방식이 수혜를 가른다
LH 계획은 2027년 7.6만호·25.7조원, 2028~30년 매년 10만호·30조원 이상이에요. 일반 도급인지, 도급형·분양형 민참인지에 따라 현금 부담이 달라져요.
✔ 착공 전환율·초기 계약률
✔ 일회성 정산을 뺀 원가율
✔ 영업현금흐름과 순차입금
수주에서 회복이 시작돼도, 좋은 투자인지는 마진과 현금 회수에서 드러나요.
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